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Investissement locatif : comment en sortir sans casse ?

Publiée le 24/07/2019

Ce trentenaire a sans doute payé trop cher son achat en régime Duflot. Nos conseils pour rentabiliser quand même l’opération.

A peine 30.000 opérations signées, au total. Le moins que l’on puisse dire, c’est que le dispositif Duflot, en vigueur de janvier 2013 à fin août 2014, n’aura guère séduit. C’est pourtant ce bonus fiscal qui, à l’époque, a poussé Mathias Mbodj à investir dans un studio neuf, à Tours. « Je n’avais pas les moyens d’acheter ma résidence principale en région parisienne, j’ai donc choisi cette option afin de me constituer un apport pour plus tard », explique cet ingénieur de 34 ans. Mais quel bilan tirer, cinq ans après ?

Commençons par le positif : Mathias n’a pas connu de vacance locative ni d’impayés, ce qui lui a permis de percevoir sans problème les 387 euros de loyer mensuel, charges comprises, montant conforme aux plafonds à respecter dans le cadre de ce régime. En tenant compte du bonus fiscal, de 2% du prix du bien par an, soit 190 euros par mois, il réduit son effort mensuel d’épargne à moins de 200 euros. Et il est devenu non imposable, grâce aussi, il est vrai, à la déduction d’une pension versée à ses parents.

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Passons maintenant au négatif : comme beaucoup de souscripteurs de ces dispositifs défiscalisants, Mathias a sans doute payé trop cher. Il a en effet déboursé 114.800 euros, dont 8.000 euros pour un parking en surface. Soit un prix moyen, hors stationnement, de 4.270 euros le mètre carré, 25% supérieur à la cote actuelle du neuf du secteur. Il lui sera sans doute impossible, sauf forte hausse des prix, de retrouver sa mise. D’autant que l’immeuble est constitué de 144 lots, et que l’on peut craindre qu’une majorité de propriétaires, à l’issue de l’engagement fiscal, en 2022, ne mettent en même temps leur bien sur le marché. Stratégie que nous lui conseillons : basculer alors ce studio en meublé, sous la formule LMNP (location meublée non professionnelle).

Pour le faire, il faudra qu’il attende le départ du locataire en place. « Du moment qu’il n’affiche plus de déficit foncier, Mathias sera alors libre de changer de régime fiscal », précise Charles Coulomban, directeur associé de la société de conseil Blue Bear Capital. Et il pourra, dès lors, amortir les meubles et les murs. « Pour ces derniers, la valeur à retenir sera celle d’acquisition, part du foncier déduite », poursuit l’expert. Soit environ 85% du prix. Enfin, Mathias pourra espérer louer plus cher, sans plafond à respecter.

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Mathias Mbodj, 34 ans, ingénieur informatique à Vélizy-Villacoublay (78). © Manolo Mylonas pour Capital

Les revenus et les dépenses de Mathias

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1. Un bien probablement payé trop cher

Un prix moyen de 4.270 euros le mètre carré, soit, parking en surface inclus, un total de 114.800 euros. Mathias a probablement surpayé ce logement neuf, faisant partie d’un ensemble bien géré, mais ne comptant pas moins de 144 lots. La valeur à la revente risque d’être moindre, même si l’estimation faite ci-contre est plutôt prudente.

2. Un contrat bien diversifié

Les 50 euros que Mathias verse chaque mois sur cette assurance vie sont à 40% placés en actions américaines, européennes, ou issues du secteur alimentaire. De quoi, sur le long terme, obtenir une meilleure performance qu’avec le seul fonds euros, au taux dans la moyenne (1,70% en 2018). Il a aussi négocié de ne payer que 1% de frais d’entrée.

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3. Un PEL au plafond

Ouvert en mars 2010, ce plan d’épargne logement est un excellent placement : il permettra à Mathias de percevoir 2,07% net d’impôt jusqu’à sa douzième année, soit 2022. A conserver le plus longtemps possible, donc, les nouveaux PEL supportant désormais l’impôt dès leur première année, pour une rémunération brute d’à peine 1%.

4. Des frais dans la moyenne

Difficile de réduire les frais de gestion de l’appartement, qui sont dans la norme du marché. C’est ainsi que Mathias rétrocède, en moyenne, deux mois de loyer hors charges au titre de la gestion courante et de diverses assurances. Tout juste pourra-t-il se passer de celle contre la vacance locative, aux garanties décevantes, avec une franchise de deux mois.

5. De l’argent bloqué

Mathias, qui a rejoint un nouvel employeur ne disposant pas de Perco, a dû laisser son capital sur ce plan d’épargne, ce qui l’oblige à régler de sa poche les frais de gestion annuels (30 euros). La réforme en cours de l’épargne retraite devrait lui permettre de sortir de cette impasse, car elle facilitera le transfert entre enveloppes.

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